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房建工程造价的全过程成本控制秘籍15招

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全过程造价管理

所谓房建工程造价管理就是合理确定和有效控制建设项目的造价。这里的造价是指建设某项工程所花费的全部费用, 包括前期工作费用、勘测设计工作费用、建筑安装工作费用、设备工具购置费用、建设单位管理费用以及其他工程建设费用等。其中, 造价的合理确定是有效控制的前提; 而有效的控制又是以合理的造价确定为基础的, 两者缺一不可, 不可偏废。


房建工程全过程造价管理的几个阶段

根据房建工程的实施进度以及管理的内容和管理侧重点不同, 可以将房建项目的阶段划分为投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、实施阶段、竣工验收结算。


1. 投资决策阶段的造价控制

长期以来, 建设项目普遍存在着"三超"现象, 而要克服这一现象, 使“经批准的投资估算作为建设工程造价的最高限额”, 对以后的设计概算、施工图预算和工程竣工结算都起到控制作用。需要通过多方面, 多环节的共同努力, 其中提高项目投资估算的相对准确性, 充分打足资金, 就是工程造价管理者的首要责任. 尤其是在投资决策阶段, 项目法人 (或项目业主 )是工程造价控制的主体,项目法人应从拟建项目的建设目的、项目建成后的预测功能 (或设计功能 ) 和对项目建设周期内预测的各种因素, 进行周密、细致的调研和考察, 做出在项目投资决策阶段控制工程造价的具体目标和决策, 并依此要求工程造价管理人员做出较为准确的投资估算。


2. 设计阶段的造价控制

在设计阶段, 设计单位应根据业主 (建设单位 )的设计任务委托书的要求和设计合同的规定, 努力将概算控制在委托设计的投资内。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体, 各设计阶段的造价 (估算、概算、预算 )相互制约、相互补充, 前者控制后者, 后者补充前者, 共同组成工程造价的控制系统。


在设计的过程中, 要进行设计跟踪, 及时对设计图纸及工程内容进行估价, 及时对设计项目投资与计划投资进行比较。如发现设计投资超过计划投资, 则促使修正设计, 以保证投资不超过限额。此外, 应进行设计方案的技术经济比较, 以寻求投资上节约的可能性。


3. 招投标阶段的造价控制

我国工程施工招标是开展较早的领域, 也是范围最广、最成熟的领域。招投标阶段工程造价管理的任务主要有以下三个方面:(1)在批准的概算、预算限额之内, 在满足工程质量和工期要求条件下, 确定出合理的业主标底。(2)根据工程的性质和特点, 制定出评标办法。(3)与工程造价有关的合同条款的制定。三者之间相互联系, 应综合考虑, 以达到相对最优效果。


4. 施工阶段的造价控制

项目实施是建设项目的规划、设计方案转变为工程实体的过程。这个过程是工程资金形成的主要过程, 即建设资金的主使用阶段。因此, 工程从施工到工程竣工, 对建设资金的控制管理, 在全进程资金管理中占有很重要的地位, 直接影响着工程质量和效益。在工程项目的可行性研究和初步设计等前期阶段, 造价管理的首要任务是优化设计方案, 合理预测工程投资。而在工程实施阶段,如何将实际造价控制在预测值之内, 如何科学的使用建设资金是造价管理研究的主要目标和任务。在施工阶段, 造价工程师应对施工组织设计认真审核, 采用技术经济比较的方法进行综合评审, 把计划投资额作为投资控制的目标值, 定期分析目标值与实际投资值之间产生偏差的原因, 重点审核施工组织设计中因采用各种不合理施工措施所增加的费用。对于发生的工程变更, 要仔细审查每一个子目的单价、数量和金额的变化情况, 实行事前把关, 主动监控, 确保投资控制目标的实现。施工过程中往往出现索赔的现象,承包商总是寻找一切机会, 既希望索取费用赔偿, 更想得到利润和工期补偿, 作为造价工程师就应该精通施工合同条款, 熟悉工程项目的专业技术标准, 当好 仲裁员!, 维护合同双方的合法权益。


工程项目实施阶段在控制工程造价方面可从如下几点着手: ( 1)仔细审查合同标价和工程量清单、基本单价及其它有关文件: ( 2 )正确进行工程计量, 复核工程付款账单, 按规定进行工程价款结算: ( 3 )正确理解设计意图, 严格控制设计变更, 对设计不妥的地方及时更改: ( 4 )熟练运用定额, 合理进行现场签证。( 5 )审查施工组织设计, 选择合理的施工方案,有效控制造价。


5. 竣工结算审计阶段的造价控制

建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。竣工决算如何能忠实地反映整个工程的实际造价, 也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力, 及时办好工程竣工决算必须收集、整理竣工结算资料, 包括工程竣工图、设计变更通知, 各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性, 如设计变更通知书必须有原设计单位下达的有设计人员的签名和相关印鉴, 现场监理的签证必须有甲方工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。我国大多数工程项目在工程竣工决算时, 施工承包方在竣工决算时,施工承包方在竣工结算书中普遍多算, 发包方千方百计乱砍一通, 扯皮现象严重, 工程结算一拖再拖, 有的一拖就是几年, 大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。


竣工结算审计重点

1. 工程量的审核:工程量审核是结算中最基础的, 它直接影响计算工程直接费和其他各项费用, 它的准确与否, 直接关系到工程造价的高低。因此, 必须根据竣工图纸及其他相关资料以及现场情况对工程量的准确性进行核实, 从中审查出由于计算上的错误所造成的工程量与图纸和施工现场不符的项目, 特别是一些施工单位预算人员做结算时有意加大工程量和重复计算的情况。


2. 定额套价的审核:错套定额、重复套取定额在结算中经常出现,有些施工单位在套用工程预算定额时, 本来定额中已包括的工作内容,硬要单列项目, 重复套用定额, 故意加大工程造价。


3. 取费标准的审核:工程结算是由直接费、利润、规费和税金等费用组成,准确套用各项费率, 取费基础是否正确是非常重要的。


4. 建筑材料用量及价差的审核:一般来说土建工程材料费用占建筑工程造价总费用的 70% 左右, 近几年建筑市场材料变化很大, 建设单位对建筑材料用量控制还有很多漏洞, 通过审计, 可以纠正材料结算费用高的现象, 控制工程造价、提高投资效果。通过几年的工程审计实践, 我认为材料供应最好采用甲方订货, 乙方与供货单位签订采购合同并组织进料, 甲方监督检查数量和质量。这样既控制了材料价格又监督了材料质量, 必要时, 甲方将材料款直接拨付给供料单位, 也防止乙方挪用材料款, 确保工程材料款及时到位, 加快工程进度, 降低工程造价。总之, 工程材料费的管理是一项专业性较强且工作量又大又复杂的工作。


5. 隐蔽工程记录、变更、签证单的审核:在工程结算中, 隐蔽工程的签证常引起争议, 因为签证人员往往重视技术及时间, 忽视了计费问题, 结果签证中出现了在定额内已包括的内容重复签证的现象。隐蔽工程现场管理不好, 审计人员实施审计时很被动, 工程初期就要为结算着想, 做好隐蔽签证, 减少竣工结算时的扯皮现象。


综上所述, 要想有效地控制建设工程造价, 只有坚决地把控制重点由原来的单一的对项目实施阶段 (审核施工图预算 )的控制转移到工程项目建设的各阶段上, 对各阶段采取不同的造价管理和控制方法, 才能取得事半功倍的效果。在生产建筑产品过程中把工、料、费投入关键细节做好了,都可以节约不少钱,省钱就是赚到了,收好以下15招建筑工程成本控制秘籍!


(一)从土方上着手

1. 作为建设方,应该平衡土方,预计出合适的建筑标高,并可以在投标时明示施工单位,场地土方不买土回填也不外运。

2. 作为施工方,采用桩基时,如果不允许在桩间用机械挖土,可以先降低场地标高,尽量使挖方深度变浅,取土到附近的堆场堆放,打完桩并施工完基础之后,再回填,这样尽可能的采用了机械化,节约了工期和造价。

3. 如果允许桩间使用机械取土的话,施工组织设计应该这样编制:将土方用机械取到一定的深度,然后人工清平到基底(至少要保留一个垫层厚度,如果机械挖土司机水平一般的话,建议保留30cm)。

4. 人工清平基底的时候最好是随着机械开挖的进程进行,这样清出的土方能够立即被挖土机转走,而且现场的基底标高也有明显的参照。如果有破桩工程的话,破桩也要跟着进行,及时把桩渣运走。别小看桩渣,砸完了可是好大一堆。

(二)从砌筑工程上着手

1. 严格控制灰缝,砂浆比砖贵的情况下,砂浆灰缝应尽量留小,反之则应尽量留大,当然首先应满足规范,在可调的范围内进行调整。

2. 砂浆的配合比严加控制,砂浆的强度来自正确的配合比和合理的养护,如果灰缝强度不够,就应该从这两个方面找原因。现在施工单位对于配合比的管理都很松懈,负责任一点的也不过是在开工之前称量出每盘的施工配合比,然后再斗车上做个记号。稍差一点的什么记号都没有,施工师傅们自己凭经验解决。这样做出来的不管什么M10还是M5都将会是一个配合比,工人师傅不会管这些,只管砂浆的和易性好不好,施工方便就行了,结果往往是水泥超标。

3. 从砖的损耗方面着手,建议签订损耗的合同,或者在分包合同中加上相应的条款,指定最大的损耗率,现场的砖渣不准随便转运,留作评定损耗的证据。
(三)从自拌混凝土方面着手
1. 购进合格的材料有时比劣质材料更合算,可以权衡一下,便宜的砂石料通常是含泥量较大的,这样在做配合比的时候将会把水泥含量大幅提高,折算下来,很可能是得不偿失的,所以不要在试验方面节约,要多作试验多作比较。
2. 混凝土的清理由混凝土浇筑班组负责,而且是全过程的,包括拆模后的地面清理,这样做的好处就是班组不会浪费混凝土,模板缝里漏出的水泥浆也会被及时的利用,最大限度地降低损耗。
(四)从商品混凝土上着手
1. 签订合理的合同,强烈要求按图纸结算,如果商砼方认为施工方会因此浪费材料的话,可以要求其与监理方在浇筑后共同检查。
2. 泵管的清理,既是对节约混凝土精神的一种体现,也是一个施工单位文明程度的体现,尽管是别人的东西,也应该洗干净后交还。据说有一个直径同管径的塑料 球可以通过泵车打进管内,然后用水压将球顶出,这样泵管里的混凝土就可以直接完全地输送到现场,很可惜,在现场多年也没见过这个东西。
3. 其他方面可以参照上面自拌混凝土。
(五)从模板上着手
1. 模板的拼缝一定要严密,这样既能节约混凝土,保证工程质量,还一定程度上的保护了模板。建议拼缝处缝宽大于3mm的使用木条钉实,缝宽小于3mm的使用透明胶带贴好。滴水不漏的模板浇出的混凝土外观最好。
2. 支模尽量工具化,用钢筋或扁钢制做出成型的加固工具,可以使支模的过程事半功倍,而且可以反复使用。制作一套这样的工具,一个工程节约的人工就绰绰有余。
3. 模板最好能够达到清水模板的质量,这样以后的抹灰工序可以省略了。建议与木工班签订质量合同,如果能够达到不抹灰的要求按面积奖励,达不到要求则按面积重罚。
(六)从钢筋上着手
1. 钢筋进场需要验货。很多人错误地以为钢筋越粗就是买到好东西了,钢筋是按照重量购买的,而我们的预算是根据长度×线密度得出来的理想重量,与实际重量是有出入的,这样当实际的直径大于我们计算直径的话,同重量的钢筋买回来的长度就会少于预算的长度。所以钢筋在满足规范允许偏差的情况下要尽可能的细,越细越赚钱。
2. 现场的管理。钢筋需要防潮防锈,如果购入的钢筋能够及时地使用,这部工序可以省略掉,这也是节省成本的措施之一。在现场钢筋不应露天堆放,焊接好、加工好的更应该尽快使用。
3. 如果设计没有特别规定,可以使用闪光对焊或者机械连接来节约钢筋接头。
4. 柱钢筋接头采用电渣压力焊,又便宜又可靠。
5. 在现场检查浪费。很多钢筋工觉得钢筋长了不要紧,反正扔了也是扔了,所以几十公分长的钢筋头子都懒得裁下来,这种做法不可取。
钢筋长了未必就是好事,我们对钢筋工的要求比其他工种更严格,因为钢筋在结构中是极其重要的,而且又是隐蔽工程,容不得出半点差错,允许他们把钢筋下长,久而久之他们也会在某些地方把钢筋下短,从而失去了管理的力度和严谨性。
最主要的是这样做是一种浪费,一个大工程下来起码有十好几吨钢材就这样浪费掉,反之你能够节约十好几吨钢材。所以短钢筋头就算用不了,也不要这样浪费,可以做预埋件,拿去卖铁也好。还有,班组是按照实际进场的吨数进行班组结算,那么你还得多付十几吨钢筋的人工费。
(七)从抹灰工程着手
1. 现在市场上流行着各种各样的砂浆王、砂浆精之类的东西,可以取代石灰,也可以节约成本,跟石灰比较,用这个东西的好处就是不会爆灰,推荐选用。
2. 先打灰饼,如果灰饼过厚,不要急着施工,要分析原因,如果是砌筑的问题建议拆掉重砌,一是对砌筑班组质量不合格的惩罚,二是出于抹灰厚度过厚,容易引起空鼓的考虑。
3. 该走的工序一定要走,不要在这方面节约。建议的工序(武汉):墙面基层清理---湿润墙面---107 胶素水泥浆---0.5厚水泥砂浆一道---24小时后---抹灰刮平---在铁抹子压墙面无明显压痕之后用石灰浆(可掺少量水泥。掺水泥的量约为石膏的 20%,即水泥:石膏=0.5:1)罩面。
(八)从面层装饰着手
1. 如果是块料面层,应该有详细的预算(不要使用投标的预算量,必须重算),因为块料多数都很贵,在这方面节约会带来可观的效益。
2. 注重成品保护,在成品保护上花一块钱,将来在收尾处理上可以少花50块钱,基本上是这个比例。
3. 装饰面层多做几次,我在某个工程的时候,室内的刮双飞粉腻子工程设计是2道,结果有一户被重复刮了5道,这是后来拆墙的时候发现的。
(九)从防水工程着手
1. 常见的有瓦屋面和卷材屋面、涂膜屋面等等。如果是瓦屋面,建议按图纸计算,当然这种机会是很小的,但是也要试着争取。瓦的损耗非常大,难以控制,一旦到了现场其损耗责任就很难区分了,因此瓦下车的时候一定要验货,稍有破损的全部开除,不要手下留情。
2. 排水管雨水口最好在防水施工之前完成,这样接头处理较好,省钱又省事。
(十)从脚手架上着手
1. 现在层高3米的住宅楼很普遍,搭设脚手架时注意:脚手架不见得就是一层两道横杆,完全可以按照1.8米一道横杆进行搭设,这样工人也不用在脚手架里面弯腰行走了。
2. 脚手架基础。可以先浇筑垫层基础,然后把垫层基础直接作为脚手架基础,施工中多数工期比较紧,在垫层强度没有完全达到时搭设脚手架,必须按照安全规范用垫木垫起把压力扩散。
(十一)从垂直运输着手
1. 垂直运输决定着工程进度,当然如果工程不要求进度的话,完全可以少采用一些垂直运输机械,但这样选择并不是必然的,还应该考虑其他材料设备的摊销,材料设备没有周转就没有赚钱,所以垂直运输的选用应该符合“合理”二字。
2. 垂直运输决定着工程进度,所以一个快速的垂直运输设备可以顶替2个慢速的垂直运输设备。所以快速卷扬机比较容易受到青睐。
3. 安全是必须考虑的因素,一旦出了安全事故,所有的成本控制都是白忙活。
(十二)从楼地面着手
1. 清理的残渣可以作为回填土夯填到一层地面里,这样做的前提是先要留出几间房(具体根据以往的地坪残渣量来估计)不回填土方,一直留到清理地坪。这样就不用为残渣外运头疼了。
2. 地坪砂浆的稠度一定要控制好,以手握稍出浆为宜,基本上是越干越好,太稀了只会导致空鼓开裂。
3. 即使设计没有要求,房间大于15平方的也要镶嵌玻璃条分格用来防裂,事后维修比不上事前控制。
(十三)从天棚上着手
1. 如果是清水模板的效果,完全可以不抹灰,直接交给油漆工处理。这样既节约了成本,又避免了将来因天棚空鼓引发砸伤人物之类的事故,何乐而不为呢?
2. 天棚的质量不容易检查,也不容易被发现,所以重点是阴角处理,处理好了,什么都好看。
(十四)从门窗着手
1. 门窗的重点是成品保护,门窗安装好后及时覆盖保护膜,直到外墙施工完,脚手架拆除,内墙装饰、地面完成后再清除。过早的拆除除了给门窗安装工找了一份擦窗户的差事之外没有任何的好处。
2. 如果没有必要,不要过早的安装玻璃和窗扇,完全可以在验收之前的一个星期内完成。放在仓库里保护比在现场保护容易多了。
(十五)施工过程中实施控制
在项目施工过程中,按照所选的技术方案,严格按照成本计划进行实施和控制,包括对生产资料费的控制,人工消耗的控制和现场管理费用等内容。


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